住宅ローンを組むだけでもお金が必要?

家を買う人のほとんどが住宅ローンを組むことになると思います。
我が家は、銀行で固定5年の金利プランを選択したのですが、
その時必要だったのが、「保証料」です。
住宅ローンを借りるときの諸費用には、他にも融資取扱手数料などがあります。
その中でもダントツでお金がかかるのが保証料です。
私が借りた三井住友信託銀行の場合、
元利均等返済35年ローンで1000万円当たりの借入に対し、保証料が
一括前払い方式で206,110円必要です。
我が家は2500万円借りたので、




515,275円かかりました。
ちなみにその他の費用は50,000円ほどです。いかに高額か!
しかも、この保証料というものは、
普通にローンを支払うひとにとっては捨て金同然なのです…。
銀行にとって一番困るのは、借り手がお金を返せなくなった時です。
そこで、銀行は保証会社に住宅ローンの肩代わりを求めます。
保証会社は、事前に保険として、住宅ローンの借り手から保険として「保証料」をもらいます。
さらに、保証会社が住宅ローンを肩代わりしたからといって借り手の責任がなくなるわけではありません。銀行から保証会社に貸し手が変わるだけなのです。
なので、きちんと住宅ローンを払う方には全くの捨て金というわけです。

ではなぜ、みな保証料を支払っているのか?
払わないと住宅ローンが組めないから、、、そのままですね。
昔は、保証人を立てていました。
そのシステムでは借り手が夜逃げすると、保証人に借金がくるので、そうそう保証人を受けてくれる人などいません。いても親などになってきます。定年退職などされていると結局回収は不能になりますし、住宅ローンの審査も大変になります。
そこで、保証人の役割を保証会社が有料で引き受けているというわけです。
この「保証料」の支払方法は2種類あります。
・一括前払い方式
・金利上乗せ方式(+0.2%)
で、一般的に支払総額は一括前払い方式が安く上がるといわれています。
ただし、頭金を余分に用意する必要がある、あるいは借入金額を増やす必要があるので、そのあたりも含めたシミュレーションが必要です。
例えば
①2500万円ローンで、金利上乗せで支払うパターン
②2500万円ローンで、頭金に50万追加し一括前払いするパターン
③2550万円ローンをくみ、そのうち50万円で一括前払いするパターン




という3つのプランを想定し、
金利1%35年ローンでシミュレーションしてみると
①3062万円
②3013万円
③3023万円

当然頭金を多くするのが有利なようですが、①と③は少し意外な結果でした。
ただ、住宅ローン金利は変動リスクがありますし、
そもそもお金の価値自体も変わっていくので、
その辺も含めて、銀行の担当者さんと相談してみるとよいと思います。

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